开发商凶猛拿地豪赌熊市

熊市中并不缺乏机会。

9月份以来，已经有更多的内地房地产企业加入“抢地”行列，一如万科和保利等一线房企从年初就开始做的那样。

显然，这些房企都做着“追涨买‘地王’，不如淡季‘捡便宜’”的打算—新政压顶、市场萎缩，对于手握重金者而言，却不失为一个土地储备加仓的良机。

左手卖房 右手购地

10月14日，上海举行了一场热闹的土地拍卖会，7幅地块除了吸引“万保金招”四大金刚之外，绿地、华侨城等大腕儿也适时出手。

激烈的现场，几乎让人忘却“沪十二条”的“利空”消息抛出才仅有一周。其中，航头中心镇A1储备地块引来39家开发商领取申请书，18家开发商现场竞拍，最终竞得者金地联合体付出了溢价328%的代价；而徐泾镇徐盈路东侧B4-01地块被仁恒拿下，溢价率为431%。

事实上，“9·29”新政后买地的房企不乏其人。10月8日，雅戈尔、华业地产和张江高科三家公司发布了拿地公告，合计动用资金约逾57亿元。而10月9日，央企中粮地产也以31.2亿元的价格拿下了沈阳市皇姑区一块被称为“绝版黄金地块”的商住混合用地。

房企在土地市场上的“凶猛”，同其前三季度售房的市场表现几成正比。万科、保利、绿地、恒大等企业，都是“左手卖房，右手购地”。

在“地王”四起的2009年，低调谨慎的万科全年获得的新增项目共44个，权益规划面积仅为1036万平方米，共支付地价款约241.8亿元，一度被外界视为“保守”和“踏错节奏”。但在2010年，万科前九个月累计拿地的总金额已经超过去年全年总量。万科累计新增项目为56个，合计支付地价约345亿元。

而保利地产也不甘示弱。10月12日，杭州，在“限购令”新政后的首次土地拍卖会上，保利就以6153元/平方米的楼面地价“捡了个便宜”，购入下沙沿江地块；当天下午在南京，又以7.6亿将城东仙林湖板块的G34纯住宅用地收入囊中。整个9月共获得9幅地块，总新增土地面积达82万平方米，需支出地价款近百亿元。

房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年前三季度中国房地产企业住宅销售排行榜》，目前活跃在土地市场上的万科、保利、绿地、绿城、金地等房企，均在这个榜单的前20席位。

控制拿地成本

中国房地产业界有不少房企喜欢“逆市拿地”。

万达集团董事长王健林就偏好“低潮期买入、高潮期卖出”的反周期操作。只有在低潮时入市，才可能在行情好转时赚大钱，几乎成为万达集团上下谙熟的投资理念。

“通过房地产价格的调整，积累了充足的现金就要吸收储备土地，此时不进行土地储备的话就失去了千载难逢的机会。” 恒大副总裁夏海钧在集团半年业绩发布会上就公开宣称，“2010年是有资金的房地产企业拓展土地的良好时机，到了2011年就没有这么好的机会。”

恒隆地产董事长陈启宗更是将自己概括为一个“喜欢拥抱熊市的人”。

熊市中有许多良机。尤其对于控制企业的拿地成本而言。

根据万科公开资料，万科今年上半年拿地总耗资为251.44亿元，拿地均价在2060元/平方米左右，而去年这一数据为2400元/平方米左右，2008年为3581元/平方米，2006年为1861元/平方米。

而在“熊市”果断拿地，除了能有效降低项目成本外，也让企业为市场转好时供应的充足做了准备，为日后占领市场铺平道路。

二三线城市成主力

在今年的购地潮中，二三线城市的土地市场温度明显比一线城市的高。根据中国指数研究院的报告，纳入统计的30个城市中，北京、上海和广州的成交额同比增幅只有51%、64%和31%；而长沙、福州等二、三线城市成交金额则非常火爆，其中，长沙同比增幅为411%，位居增幅榜首位；福州以329%的增幅位居其次。

自去年以来，万科所获得的新增项目，大多数就位于房价、地价上涨较少的二三线城市，其中一些项目已经在今年实现销售。例如，8月份新增的10个项目中，除了深圳的两个旧城改造项目外，其他土地均位于福州、佛山、清远、珠海、沈阳和扬州；而九月新增项目7个，除了北京的一个项目之外，其余在东莞、唐山等地。

而保利目前拿地也明显偏向二三线城市，且项目储备丰富，布局合理。截至10 月初该公司拥有权益未结储备约3803万平方米，分布于20 多个城市，一线城市土地储备占比约23%。中邮证券的研究报告显示，保利地产在一线城市除了广州仍占比较大外，武汉、成都、重庆、佛山、沈阳等二线地区均占据了重要位置，武汉地区的土地储备更是超过广州成为储备比重最大地区。

正如阳光100总裁易小迪所言，房地产企业向二三线城市下沉的策略，既是主动的，又是被动的。

一线城市的土地门槛高、竞争激烈，而今年以来又恰恰供应量有限。中国指数研究院年中发布的一份报告称，一线城市中，广州今年上半年实际供应量仅为计划的6%，深圳为14%，北京为22%；二线城市供应量明显高于一线城市，但也不足40%。

而进入下半年来，尽管面临着巨大的供地压力，但一线城市土地供应量截至目前仍然没有明显进展。北京中原地产提供给时代周报记者的统计显示，截至10月14日前，北京住宅供应合计为705公顷，仅占计划的28.2%；而全年也仅完成供应1822公顷，占计划的28.5%。

后市机会

这不得不使北京要跑步加大土地的供应。北京土地储备中心日前表示，未来两月将有50块土地集中上市。这个最早启用限购令的城市，也加快了供应节奏。

北京中原地产统计显示，50块土地合计供应建筑面积为8978760平方米，其中涉及居住内的土地为45块，合计供应面积为8550460平方米，即855公顷。按照一套房100平方米计算，这45块土地可以供应住宅高达8.5万套。按照北京楼市7-9月三个月分别销售4811、5511、10534套，平均6952套计算，4季度供应的土地可供北京12个月。

“第二轮新政调控主要着眼于增加供应，从9月26日的国土资源部等两部委加强土地调控，限制囤积土地开始，到促进公租房建设，再到今天的北京大规模供应土地，相比往年历次调控的只限不增供，短期价格抑制后又出现上涨，本次的第二轮调控明显更坚决，而一旦供应得到缓解，楼市调控效果就可以预见。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对时代周报记者说。

毋庸置疑，土地的集中入市，将为求地若渴的房企提供更多的选择和机会。

但住建部政策研究中心副主任王珏林亦对时代周报记者表示，“房地产开发企业的发展基础主要还是依靠土地的储备数量，‘淡市’买地竞争不会那么激烈，确实是个好机会。但由于国家对房屋建设用地的管理越来越严格，靠土地增值的时机已经过去。对于房地产开发企业来讲，还是要根据需要和能力适当购地,要靠房屋的质量、品质、特色和服务来赢得市场为好。”